Entre plafonds de revenus à respecter, démarches administratives et choix du régime fiscal, découvrons ensemble comment optimiser votre investissement locatif en alliant les avantages du LMNP à la flexibilité d’Airbnb.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
En tant que propriétaire d’un logement, vous pouvez opter pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut s’applique lorsque vous mettez en location un bien meublé sans en faire votre activité principale.
Pour bénéficier du statut LMNP, votre logement doit répondre à certains critères :
- Être entièrement meublé, permettant au locataire d’y vivre sans apporter ses propres meubles
- Disposer de toutes les commodités essentielles (eau, électricité, chauffage, sanitaires)
- Contenir un mobilier minimal défini par décret, incluant :
- Équipements de cuisine (réfrigérateur, plaques de cuisson, ustensiles)
- Mobilier de base (lit, chaises, table, rangements, luminaires, stores)
💡 Conseil : Pour optimiser votre investissement, considérez l’achat de meubles et équipements de qualité. Cela augmentera l’attractivité de votre bien et justifiera potentiellement un loyer plus élevé.
Est-il possible de cumuler LMNP et Airbnb (location saisonnière) ?
Vous pouvez effectivement cumuler le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) avec une activité de location sur Airbnb. Cette combinaison vous permet de bénéficier des avantages fiscaux du LMNP tout en profitant de la flexibilité et de la rentabilité potentielle des locations saisonnières via Airbnb.
Pour être éligible à ce cumul, vous devez respecter deux conditions principales :
- Vos recettes annuelles issues de la location du bien immobilier ne doivent pas dépasser 23 000 euros.
- Ces recettes locatives doivent rester inférieures à vos autres revenus d’activité.
En respectant ces critères, vous pouvez optimiser votre fiscalité tout en diversifiant vos sources de revenus locatifs. La location saisonnière via Airbnb est soumise aux mêmes conditions et plafonds que la location meublée longue durée dans le cadre du LMNP.
⚠️ Attention : Veillez à bien suivre vos revenus locatifs tout au long de l’année pour ne pas dépasser le seuil des 23 000 euros, ce qui pourrait vous faire basculer dans la catégorie des loueurs professionnels avec des implications fiscales différentes.
Comment obtenir le statut LMNP en 2024 ?
Depuis le 1er janvier 2023, la déclaration d’activité de location saisonnière est obligatoire pour chaque location, quel que soit votre statut.
Pour obtenir le statut LMNP, suivez ces étapes :
- Rendez-vous sur le portail e-procédures “Guichet Unique” : procedures.inpi.fr
- Sélectionnez “entreprise individuelle” puis “Loueur en meublé non professionnel” (LMNP)
- Remplissez les informations demandées, notamment :
- Vos coordonnées personnelles
- Les détails de votre bien immobilier
- Le choix de votre régime fiscal (micro-BIC ou réel)
- Votre régime de TVA
Cette démarche dématérialisée vous permettra d’obtenir automatiquement un numéro de Siret pour votre location, essentiel pour la gestion administrative et fiscale de votre activité.
💡 Conseil : Prenez le temps de bien réfléchir à votre choix de régime fiscal. Le micro-BIC est plus simple à gérer, mais le régime réel peut être plus avantageux fiscalement si vous avez des charges importantes.
Déclarer ses revenus Airbnb avec le statut LMNP en 2024
Deux options s’offrent à vous si vous êtes au statut LMNP : le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié.
Quel que soit votre choix, ces revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette règle s’applique aussi bien pour votre résidence principale que pour une résidence secondaire.
Meublé de tourisme en micro BIC
Le régime micro-BIC pour les meublés de tourisme connaît des changements significatifs avec le PLF 2024. Si vous louez votre bien sur Airbnb, ces modifications ont un impact direct sur votre fiscalité.
Tout d’abord, les seuils d’éligibilité au micro-BIC sont drastiquement revus à la baisse :
- Avant : 77 700€ pour les meublés non classés, 188 700€ pour les classés
- Maintenant : 15 000€ pour tous les meublés de tourisme
Cette réduction importante du plafond signifie que de nombreux propriétaires devront basculer vers le régime réel.
Les taux d’abattement sont également modifiés :
| Type de meublé | Avant PLF 2024 | Après PLF 2024 |
|---|---|---|
| Non classé | 50% | 30% |
| Classé (hors zone tendue) | 71% | 71% si revenus ≤ 15 000€, 30% au-delà |
Ces changements ont un impact concret sur votre imposition Airbnb. Prenons l’exemple d’un revenu locatif de 12 000€ avec un taux marginal d’imposition de 30% :
- Avant PLF 2024 : 2 832€ d’impôts et prélèvements sociaux
- Après PLF 2024 : 3 965€, soit une augmentation de 1 133€ (+40%)
Cette hausse de la fiscalité se traduira par une baisse de la rentabilité de votre investissement. Sur un bien de 200 000€, la rentabilité nette pourrait passer de 1,5% à 1%.
💡 Conseil : Face à ces changements, il peut être judicieux de réévaluer votre stratégie de location. Envisagez de faire classer votre meublé de tourisme pour bénéficier d’un abattement plus avantageux, ou considérez le passage au régime réel si vos charges sont importantes.
Meublé de tourisme au régime réél
Le régime réel offre des avantages fiscaux significatifs pour votre location Airbnb. Contrairement au micro-BIC, il vous permet d’amortir la valeur de votre bien et de déduire vos charges réelles. Résultat : vous êtes imposé uniquement sur le bénéfice net de votre activité.
Prenons un exemple concret :
Votre appartement vaut 200 000€ et génère 12 000€ de revenus annuels.
Vos charges déductibles :
- Énergie, eau, internet : 1 100€
- Assurances : 400€
- Équipements et entretien : 1 400€
- Frais d’agence : 2 400€
- Intérêts d’emprunt : 800€
Votre résultat avant amortissement est de 5 900€. L’amortissement du bien (environ 5 500€ la première année) réduit votre résultat imposable à seulement 400€. Vos impôts et prélèvements sociaux s’élèvent alors à 189€, contre 3 965€ en micro-BIC.
Le régime réel vous fait économiser 3 776€ d’impôts dans cet exemple.
💡 Conseil : Dans 85% des cas, le régime réel s’avère plus avantageux que le micro-BIC pour les locations Airbnb. N’hésitez pas à faire une simulation pour votre situation personnelle.
⚠️ Attention : Le régime réel implique une comptabilité plus complexe. Assurez-vous de bien conserver tous vos justificatifs de charges et de revenus.
