Nous souhaitons attirer votre attention sur un point crucial : bien que le tarif proposé par une conciergerie soit un facteur important, ne devrait jamais être le seul critère pour bien choisir une conciergerie.
Vous connaissez certainement l’expression “c’est trop beau pour être vrai”, et cela s’applique également aux conciergeries. La plupart des conciergeries alignent leurs prix avec ceux du marché et en fonction des services proposés. Votre choix devrait donc principalement se baser sur la durée de mise à disposition souhaitée et sur les services spécifiques dont vous avez besoin.
Comment sont calculés les frais de conciergerie Airbnb ?
Les frais de conciergerie Airbnb se calculent principalement de deux manières : par commission ou par tarif fixe. La plupart des conciergeries optent pour un système de commission, rares sont les conciergeries Airbnb à pratiquer des tarifs à l’heure.
- A la commission :
Cela signifie qu’elles prélèvent un pourcentage sur les revenus générés par la location. Ce pourcentage couvre la gestion complète, incluant le ménage, la gestion de l’annonce et les arrivées des locataires. Parfois, des services additionnels comme les photos professionnelles ou la gestion du linge sont inclus dans la prestation de base, mais ils peuvent aussi être facturés séparément.
- Tarif fixe :
Certaines conciergeries préfèrent un tarif fixe ou à la carte. Dans ce cas, vous payez un montant déterminé pour des services spécifiques ou ponctuels. Par exemple, vous pourriez payer uniquement pour le ménage ou la gestion des arrivées.
A noter que les frais de ménage sont souvent facturés en sus au locataire. Ces frais varient généralement entre 15 et 40€ de l’heure.
Quel pourcentage de commission prend une conciergerie ?
Le pourcentage de commission d’une conciergerie Airbnb situe généralement dans une fourchette entre 15% et 30%. Le taux moyen de commission avoisine les 20%.
⚠️ Attention : Ce taux peut inclure ou exclure certains frais. Par exemple, certaines conciergeries incluent les frais de service Airbnb et les frais de ménage dans leur calcul, tandis que d’autres ne le font pas. De plus, certaines conciergeries facturent une commission TTC (toutes taxes comprises), alors que d’autres la facturent HT (hors taxes). Au final on finit par comparer des choux et des carottes si on a pas toutes ces informations en tête.
Chez Proprioadvisor, nous nous efforçons de clarifier ces détails. Nous indiquons si le calcul de la commission inclut ou non les frais de service Airbnb et les frais de ménage, et si la commission est TTC ou HT.
Que vous reste-t-il à la fin ? Est-ce vraiment intéressant ?
Imaginons que votre logement se loue en moyenne à 100€ la nuit et que vous le louez 15 jours par mois, soit 180 nuitées par an. Le montant total des réservations serait alors de 18 000€.
La conciergerie prélève en moyenne 20% de cette somme, soit 3 600€. Dans une fourchette haute, cela pourrait aller jusqu’à 30%, soit 5 400€. Dans une fourchette basse, cela pourrait être autour de 2 800€. La différence semble notable.
⚠️ Attention : il ne faut pas seulement regarder le pourcentage de commission. Une conciergerie sérieuse peut vous faire gagner en moyenne 30% de rentabilité supplémentaire par rapport à une gestion par un particulier. Cela est dû aux processus mis en place, à l’optimisation des prix (yield management), au référencement de l’annonce, à l’utilisation d’un channel manager etc.
Dans notre exemple, sans être accompagné par une conciergerie, vous pourriez théoriquement gagner un peu moins de 14 000€ avec le même logement. La commission de la conciergerie est alors absorbée par le surplus qu’elle vous a fait gagner, tout en vous offrant plus de tranquillité.
Sur Proprioadvisor, vous pouvez comparer non seulement les prix, mais aussi les services proposés et l’appréciation des clients. Cela vous aide à obtenir un avis global sur le rapport qualité-prix, bien plus représentatif.
Déduisez les frais de conciergerie
L’autre avantage d’une conciergerie est de pouvoir diminuer son imposition.
- Si vos recettes annuelles sont inférieures à 72 600 €, vous avez le choix entre le régime réel et le régime « micro BIC ».
- Si elles sont supérieures à 72 600 €, vous êtes soumis au régime réel.
Si vous optez pour le régime Micro-BIC, 50% de vos recettes locatives seront imposées à votre taux marginal d’imposition (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%) et aux prélèvements sociaux (17,2%). Par exemple, pour 30 000 euros de recettes locatives avec un taux marginal d’imposition de 30%, vous payez 7 080 euros d’impôts ((30 000/2)*(30%+17,2%)).
En revanche, avec le régime réel, votre base d’imposition est diminuée de l’ensemble des frais réels, y compris les frais de conciergerie. Par exemple, si votre TMI est à 30%, 6 000€ de frais de conciergerie permettent une économie d’impôt de 2 832€ (6 000 * 47,2%). La charge brute de 6 000€ devient une charge nette de 3 168 € (6 000 – 2 832). La commission brute de 20% sur les recettes locatives devient une charge nette de 10,56% (3 168 / 30 000). Plus votre TMI est élevé, moins votre conciergerie vous coûtera cher.
Si à ce stade le prix d’une conciergerie vous paraissait élevé, le fait que le régime réel permette d’alléger l’imposition vous fera sans doute revoir votre copie.
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