Investir à Marseille
- 3523€/m² (achat)
- 5 dernières années : +25%
- 15.8€/m² (loyer)
- Nuitée moyenne : 91€
- 873000 habitants
- 5 dernière années : +0,2%
- Moyenne d'âge : 40 ans
- 17000 logements sur Airbnb
Quartiers dans lesquels investir à Marseille
Le Panier
| Critère | Détails |
|---|---|
| Description | Le Panier est le plus vieux quartier de Marseille, riche en histoire et en culture. Il attire de nombreux touristes et jeunes professionnels grâce à ses ruelles pittoresques et ses nombreux cafés et restaurants. |
| Investissement Idéal | Petits appartements, locations saisonnières, et meublés de tourisme. |
| Prix au m² | 4000€ |
| Rentabilité | Entre 4% et 6% pour les locations classiques, et jusqu'à 10% pour les locations saisonnières. |
| Valorisation | Forte valorisation attendue grâce à la gentrification et aux projets de rénovation urbaine. |
| Tension Locative | Très forte, surtout pour les locations saisonnières et les jeunes actifs. |
La Joliette
| Critère | Détails |
|---|---|
| Description | Quartier en pleine transformation avec de nombreux projets immobiliers et commerciaux, notamment le projet Euroméditerranée. Proximité du port et des centres d'affaires. |
| Investissement Idéal | Appartements neufs, bureaux, et commerces. |
| Prix au m² | 3500€ |
| Rentabilité | Entre 4% et 5% pour les logements, et jusqu'à 6% pour les bureaux et commerces. |
| Valorisation | Forte valorisation attendue grâce aux nombreux projets de développement. |
| Tension Locative | Forte, en particulier pour les jeunes professionnels et les entreprises. |
Castellane
| Critère | Détails |
|---|---|
| Description | Quartier central et dynamique, bien desservi par les transports en commun. Proximité des commerces, écoles, et services. |
| Investissement Idéal | Appartements, colocations étudiantes, et bureaux. |
| Prix au m² | 4000€ |
| Rentabilité | Entre 3.5% et 5% pour les logements. |
| Valorisation | Modérée à forte, en fonction de l'évolution du marché immobilier. |
| Tension Locative | Très forte, surtout parmi les étudiants et les jeunes actifs. |
Le Rouet
| Critère | Détails |
|---|---|
| Description | Quartier en plein développement avec de nombreux projets immobiliers récents. Proximité du centre-ville et des axes routiers. |
| Investissement Idéal | Appartements neufs, résidences services. |
| Prix au m² | 3500€ |
| Rentabilité | Entre 4% et 5%. |
| Valorisation | Forte valorisation attendue grâce aux projets de développement. |
| Tension Locative | Forte, notamment parmi les jeunes couples et les familles. |
Endoume
| Critère | Détails |
|---|---|
| Description | Quartier résidentiel prisé, proche de la mer et du Vieux-Port. Cadre de vie agréable avec de nombreux commerces et restaurants. |
| Investissement Idéal | Appartements, maisons de ville, et locations saisonnières. |
| Prix au m² | 4500€ |
| Rentabilité | Entre 3% et 4.5%. |
| Valorisation | Modérée à forte, en fonction de la demande. |
| Tension Locative | Forte, surtout parmi les familles et les touristes. |
Saint-Barnabé
| Critère | Détails |
|---|---|
| Description | Quartier résidentiel calme et bien desservi par les transports en commun. Proximité des écoles et des commerces. |
| Investissement Idéal | Appartements, maisons individuelles. |
| Prix au m² | 4000€ |
| Rentabilité | Entre 3% et 4%. |
| Valorisation | Modérée, stable. |
| Tension Locative | Forte, surtout parmi les familles et les retraités. |
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Faut-il investir à Marseille ?
Rentabilité à Marseille
Marseille présente un potentiel intéressant pour l'investissement locatif. Les rendements peuvent être attractifs, souvent en raison de prix d'achat relativement accessibles par rapport à d'autres grandes villes françaises.
Demande locative à Marseille
Marseille englobe une grande diversité de quartiers, certains en pleine revitalisation, et une population étudiante et touristique qui peut soutenir la demande locative. Toutefois, il est crucial de bien choisir l'emplacement et de se renseigner sur les dynamiques locales, car certaines zones peuvent être moins stables ou attractives.
Nos conseils pour réussir son investissement locatif à Marseille
Comment se porte l'immobilier à Marseille ?
Prix en hausse : Les prix de l'immobilier à Marseille ont tendance à augmenter, bien que cette hausse soit moins rapide que dans des villes comme Paris ou Lyon. Certains quartiers, notamment ceux proches du centre-ville et des zones en cours de réhabilitation, voient des augmentations plus marquées.
Quartiers en développement : Des quartiers comme Euroméditerranée, La Joliette, et certains secteurs du 3ème arrondissement connaissent un développement important, attirant de nouveaux habitants et investisseurs.
Demande locative : La demande locative reste forte, notamment pour les petites surfaces (studios et T2) en raison de la présence d'étudiants et de jeunes actifs.
Attrait pour les résidences secondaires : Marseille attire également des acheteurs à la recherche de résidences secondaires, grâce à son climat méditerranéen et son cadre de vie agréable.
Impact de la crise sanitaire : La crise du COVID-19 a eu un impact sur le marché immobilier, avec une tendance à la recherche de biens avec des espaces extérieurs (balcons, jardins) et une certaine augmentation de la demande pour les maisons individuelles en périphérie.
Types d'investissements conseillés
Investissement locatif :
- Studios et T2 : Idéal pour les étudiants et les jeunes actifs, ces types de biens sont souvent faciles à louer et offrent une bonne rentabilité.
- Colocation : Investir dans des appartements de plus grande taille pour les transformer en colocations peut être une stratégie rentable, surtout dans les quartiers proches des universités.
Immobilier ancien à rénover : Acheter des biens anciens à rénover peut offrir de bonnes opportunités, surtout dans les quartiers en cours de réhabilitation. Les travaux de rénovation peuvent également permettre de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux.
Résidences de tourisme : Marseille étant une ville touristique, investir dans des biens destinés à la location saisonnière peut être une option intéressante, notamment dans les quartiers proches du Vieux-Port ou des plages.
Commerces et bureaux : L'immobilier commercial et de bureaux peut également être une option, surtout dans les zones en développement comme Euroméditerranée. La demande pour des espaces de coworking est également en hausse.
Résidences étudiantes : Avec plusieurs universités et grandes écoles, investir dans des résidences étudiantes peut offrir une rentabilité stable, grâce à une demande locative constante.
Immobilier neuf : Les programmes neufs, souvent situés dans des quartiers en développement, peuvent offrir des avantages fiscaux (comme la loi Pinel) et attirer des locataires à la recherche de confort moderne.
Patrimoine culturel et historique
Beauté naturelle
Diversité culturelle
Quelle rentabilité locative espérer à Marseille ?
Le marché immobilier à Marseille peut fluctuer, et il est important de suivre les tendances actuelles. En général, la rentabilité locative brute à Marseille peut varier entre 4% et 8%, voire plus dans certains cas particuliers.
Les quartiers plus centraux et prisés comme le Vieux-Port, le Panier, ou le 8ème arrondissement peuvent offrir des rendements plus faibles en pourcentage mais avec une plus grande sécurité locative et une valorisation potentielle du bien. Les quartiers en développement ou moins centraux peuvent offrir des rendements plus élevés mais avec un risque locatif potentiellement plus grand.
Quelles sont les quartiers à éviter à Marseille ?
Les Quartiers Nord : Les 13e, 14e, 15e et 16e arrondissements sont souvent cités comme étant moins attractifs pour l'investissement immobilier. Ces zones peuvent souffrir de problèmes de sécurité, de pauvreté et de manque de services publics.
La Belle de Mai (3e arrondissement) : Bien que ce quartier soit en cours de réhabilitation, il reste encore des zones où l'insécurité et le manque d'infrastructures peuvent poser problème.
Le Canet (14e arrondissement) : Ce quartier est souvent associé à des problèmes de sécurité et de délinquance.
Félix Pyat (3e arrondissement) : Ce secteur est connu pour ses difficultés sociales et économiques, ce qui peut rendre l'investissement immobilier plus risqué.
Les Flamants (14e arrondissement) : Ce quartier est également souvent cité pour ses problèmes de sécurité et de conditions de vie difficiles.
La Castellane (15e arrondissement) : Ce quartier est souvent associé à des problèmes de sécurité et de trafic de drogue.
Faut-il investir à Marseille ou à Aix-en-Provence ?
Investir à Marseille est idéal pour ceux qui cherchent à profiter d'un marché immobilier dynamique et diversifié. La ville, en pleine transformation avec de nombreux projets de rénovation urbaine, offre des opportunités de plus-value à long terme. Son réseau de transports en commun et son économie variée attirent une population diverse, augmentant ainsi la demande locative. Cependant, il est crucial de bien choisir le quartier.
Aix-en-Provence, quant à elle, est une option plus stable et prestigieuse, attirant une clientèle haut de gamme et offrant des loyers plus élevés. La ville est un centre universitaire important, garantissant une demande constante pour les logements étudiants. Connue pour sa qualité de vie et son environnement sécurisé, Aix est prisée par les familles et les retraités. Toutefois, les prix d'achat y sont généralement plus élevés, nécessitant un investissement initial plus conséquent.