Comment choisir sa conciergerie Airbnb en 2025 ?

Vous souhaitez confier votre logement à une conciergerie Airbnb pour faire de la location saisonnière tout en maximisant vos revenus locatifs sans y passer trop de temps ? Nous avons recensé 6 critères essentiels à prendre en compte pour choisir la meilleure conciergerie Airbnb : la localisation de votre bien, le modèle de rémunération, les services offerts, la durée d'engagement souhaitée, le type de bien que vous proposez et l'expérience de la conciergerie.

Qu'est-ce qu'une conciergerie Airbnb ?

Une conciergerie Airbnb est une entreprise spécialisée dans la gestion de locations saisonnières pour le compte de propriétaires. Leur objectif est de faciliter la vie des propriétaires qui souhaitent mettre leur bien en location sans avoir à gérer les contraintes quotidiennes que cela implique.

Parmi ces services, on retrouve :

• l'accueil des voyageurs,
• le ménage,
• la gestion du check-out,
• la création et l'optimisation d'annonce Airbnb,
• la communication avec les clients avant, pendant et après leur séjour ;

⚠️ Attention : Même le terme "conciergerie Airbnb" est couramment utilisé en raison de la notoriété de la plateforme Airbnb, les services de conciergerie ne se cantonnent pas uniquement à cette plateforme. Pour maximiser la visibilité et l'occupation des biens, les conciergeries étendent souvent leurs prestations à plusieurs plateformes de location saisonnière comme Booking, Abritel, Vrbo, Expedia etc. Ainsi, pour être précis, il serait plus approprié de parler de "gestionnaire de location saisonnière" ou de "conciergerie pour locations saisonnières".

Pourquoi faire appel à un service de conciergerie ?

Etant partenaire de conciergeries Airbnb, on ne saurait trop vous conseiller que d'opter pour une conciergerie Airbnb. Cependant pour ne rien regretter, veiller à consulter notre article sur les "pour" et les "contres" de confier son logement à une conciergerie.

La gestion d'une location de courte durée implique une communication constante avec les voyageurs, un ménage méticuleux entre chaque séjour, et un accueil parfois compliqué en cas de retard des locataires. Les conciergeries spécialisées dans la location sur Airbnb offrent donc un accompagnement complet aux propriétaires. Elles prennent en charge toutes les tâches logistiques, depuis la création d'annonces optimisées, la prise de photographies professionnelles du bien, jusqu'à la communication avec les voyageurs. Ces services permettent non seulement de simplifier la vie des propriétaires mais aussi d'améliorer l'expérience des voyageurs pour se démarquer dans ce marché concurrentiel.

Une conciergerie étudie aussi le marché pour ajuster les prix en fonction de la saisonnalité, ce qui a pour effet de maximiser vos revenus locatifs. Vous n'êtes pas sans savoir que la mise en location sur plusieurs plateformes comme Airbnb et Booking peut également générer une augmentation des demandes même s'il existe certains avantages à se cantonner à Airbnb uniquement.

⚠️ Attention : Notez que le rôle d'une conciergerie va au-delà de la simple gestion des clés et du ménage. Grâce à leur expertise en hôtellerie et en tourisme, une conciergerie conseille également sur la manière d'agencer, décorer et mettre en valeur le bien pour créer une expérience unique pour les voyageurs. En se concentrant sur l'amélioration de l'expérience touristique, les conciergeries jouent un rôle déterminant dans l'augmentation des revenus des propriétaires comme en témoignage cette estimation des revenus Airbnb, avec ou sans conciergerie Airbnb.

6 critères pour déterminer la meilleure conciergerie

La localisation

Cela paraît évident mais lorsque vous recherchez la meilleure conciergerie Airbnb, il est impératif que votre bien soit situé dans la zone de service de la conciergerie choisie. Les services de conciergerie peuvent varier considérablement en termes de couverture géographique : certaines opèrent à l'échelle nationale comme GuestReady, Oiqia, LetaHost, Nestify, HostnFly etc. d'autres se concentrent sur un département uniquement ou sur une ou plusieurs villes, tandis que certaines se limitent à un arrondissement ou un quartier particulier.

La taille de la zone desservie par une conciergerie peut souvent refléter la taille de son équipe. Une couverture étendue suggère généralement une équipe plus grande, ce qui peut être rassurant car cela indique que la conciergerie a fait ses preuves et que le risque de déception est faible. Une grande équipe peut aussi signifier une capacité à gérer un volume élevé de locations et à offrir une stabilité dans les services fournis.

Inversement, une conciergerie qui se spécialise dans une zone plus restreinte est souvent gérée par un entrepreneur individuel ou une petite équipe. Cela peut être avantageux car ils peuvent offrir une attention plus personnalisée à votre propriété et se montrer extrêmement réactifs. La proximité géographique permet souvent à ces conciergeries de mieux connaître le marché local et d'offrir des conseils et des services adaptés aux spécificités de la zone.

La tarification

Pour différencier les conciergeries, on va aussi regarder les tarifs. Par contre attention à ne pas comparer des choux et des carottes pour savoir combien coûte une conciergerie Airbnb. Il existe principalement trois modèles de rémunération : à la commission, à montant fixe et la sous-location.

A la commission :

La rémunération à la commission est la plus courante et souvent la plus avantageuse pour les propriétaires. La conciergerie perçoit un pourcentage sur chaque location, ce qui signifie que vous ne payez que lorsque votre bien est loué. Les taux varient en général entre 15 et 30%, avec un tarif moyen autour de 20%. Par exemple, si vous louez votre logement en moyenne à 150€ la nuitée pour 120 jours par an, avec une commission de 20%, vous verserez 3 600€ à la conciergerie sur un revenu total de 18 000€ (hors frais de ménage et frais de plateformes), ce qui vous laisse un montant net de 14 400€.

A montant fixe :

Certaines conciergeries proposent des services à la carte, vous permettant de déléguer uniquement certaines tâches, comme l'accueil des locataires ou la gestion du ménage. Cette option peut être moins coûteuse si vous souhaitez garder le contrôle sur d'autres aspects de la location.

Le modèle à montant fixe est une autre option, où la conciergerie facture un montant fixe par location, indépendamment du prix payé par le locataire ou de la durée du séjour. Ce modèle peut être intéressant pour des locations de courte durée ou si vous souhaitez externaliser uniquement un service spécifique.

Sous location professionnelle :

La sous-location ou le revenu garanti est un modèle où vous louez votre bien à la conciergerie, qui vous verse un loyer fixe comme vous pourriez recevoir de la part d'un locataire en location longue durée. La conciergerie gère ensuite la location et conserve les loyers perçus. Ce modèle offre une sécurité financière, car vous recevez un paiement régulier même si le bien n'est pas loué, mais peut être moins rentable si votre bien est constamment occupé.

Les services proposés

Parmi les services de base, on retrouve souvent le ménage et la blanchisserie, des éléments clés pour assurer la propreté et le confort des lieux entre chaque location.

Un service à considérer est la remise des clés en main propre. Cette touche personnelle peut non seulement rassurer vos hôtes, mais aussi leur offrir une première interaction positive avec votre propriété. Cela peut également être l'occasion pour la conciergerie de fournir des informations utiles et de répondre aux questions des locataires.

L'optimisation de l'annonce est également un service fréquemment proposé. Une annonce bien rédigée et optimisée peut augmenter la visibilité de votre bien et attirer plus de locataires potentiels. Cela inclut la rédaction d'un descriptif attractif, la mise en avant des atouts de votre propriété et l'ajustement des tarifs en fonction de la demande et de la saisonnalité.

Enfin, de nombreuses conciergeries offrent un service de photos professionnelles. Des photos de qualité professionnelle peuvent faire toute la différence dans la perception de votre bien par les locataires potentiels. Contrairement à la photographie immobilière traditionnelle, la photographie dans la location saisonnière vise à transmettre l'expérience du logement à travers les détails qui le composent, sans forcément montrer par exemple la façade de l'immeuble.

La durée d'engagement

Certaines conciergeries peuvent refuser de prendre en charge votre bien si vous prévoyez de le louer uniquement pour une période courte, comme la période estivale. Elles imposent souvent une durée minimale de gestion pour assurer la rentabilité de leurs services.

D'autre part, il existe des conciergeries flexibles qui acceptent de gérer votre logement sans imposer de durée minimale. Ces services peuvent être particulièrement adaptés si vous avez l'intention de louer votre bien seulement pendant une saison ou pour des périodes ponctuelles.

Cependant si vous prévoyez de mettre votre logement en location sur Airbnb pour une durée indéfinie, potentiellement excédant un an, il pourrait être plus avantageux financièrement de choisir une conciergerie avec un engagement. Les tarifs proposés par ces conciergeries sont souvent moins élevés que ceux des services sans engagement, car elles peuvent amortir leurs coûts sur une période plus longue.

Le type de bien accepté

Les conciergeries ont souvent des préférences ou des politiques spécifiques concernant les types de biens qu'elles acceptent de prendre en charge. On peut globalement les classer en 3 grandes catégories :

• les logements de type standard et milieu de gamme
• les logements haut de gamme et de luxe
• les logements insolites et atypiques

Si vous êtes propriétaire d'un logement haut de gamme ou insolite, vous aurez l'avantage. Ces propriétés attirent à la fois des tarifs de location plus élevés et la vacance locative est plus faible. En raison de ce potentiel de rentabilité plus important, les conciergeries sont même parfois prêtes à faire des concessions pour obtenir ces types de biens dans leur portefeuille. Cela peut inclure des ajustements sur la zone de déplacement habituelle ou sur la durée d'engagement minimale.

En revanche, si vous possédez un logement standard ou milieu de gamme, ce qui représente la majorité du marché, vous pourriez rencontrer plus de restrictions, et parfois ne pas avoir la priorité pour rentrer dans le carnet d'adresse déjà trop rempli de certaines agences.

A savoir que certaines conciergeries se concentrent exclusivement sur les biens de luxe et n'accepteront donc pas votre logement. Certaines conciergerie ayant déjà un large éventail de propriétés de type standard, pourraient privilégier des biens avec un cachet supplémentaire ou des caractéristiques uniques.

L'expérience de la conciergerie

Une conciergerie qui exerce depuis plusieurs années aura eu le temps de peaufiner ses processus, de former son personnel et de construire une solide réputation.

Le nombre de biens en gestion est également révélateur de son expertise et de sa capacité à répondre aux besoins variés des propriétaires. Une conciergerie gérant un grand nombre de propriétés témoigne d'une confiance établie avec sa clientèle et d'une expérience approfondie dans la gestion locative.

La satisfaction client est un autre aspect fondamental. Elle se mesure à travers les avis et les retours d'expérience des utilisateurs des services de la conciergerie. Une conciergerie avec des évaluations positives et des témoignages de satisfaction élevée est souvent synonyme de services de qualité et de fiabilité.

⚠️ Attention : Certaines conciergeries s'étendent à travers des "City manager", qui sont des franchises ouvertes dans d'autres villes. Bien que ces franchises soient liées à la conciergerie principale, la qualité de la prestation et la satisfaction client dépendent grandement du professionnalisme et de l'engagement du City Manager local. Par conséquent, lors de la comparaison des conciergeries Airbnb, il est essentiel de prendre en compte l'expérience et les retours spécifiques liés à chaque City Manager, en plus de l'expérience globale de la conciergerie mère.

Rendez vous sur un comparateur pour choisir sa conciergerie

Après avoir examiné les critères essentiels pour choisir la meilleure conciergerie Airbnb, il est temps de mettre ces informations en pratique. Pour cela, nous avons développé un comparateur de conciergeries. Ce site vous permet de filtrer les conciergeries selon vos besoins spécifiques, qu'il s'agisse de la localisation, du prix, des services proposés, de la durée d'engagement, du type de bien accepté ou de l'expérience de la conciergerie.

Sur Proprioadvisor, vous avez la possibilité de contacter directement la conciergerie qui répond à vos critères ou de vous laisser guider par la plateforme qui sélectionnera pour vous la meilleure option en fonction de vos préférences. Cela vous offre une transparence et un contrôle accrus dans le choix de votre prestataire de services.

Il existe aussi d'autres sites, comme Quelconcierge ou Choisirsonconcierge, mais ceux-ci peuvent offrir moins de critères de sélection et s'approchent davantage du rôle d'intermédiaire que de véritable comparateur.